KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK ŞARTI

Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 hükmü uyarınca konut kira sözleşmelerindeki artış oranının %25’in üzerinde olamayacağı kararlaştırılmıştır. Söz konusu düzenleme 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır.[1] Bu süreçte ülkemizde yaşanan enflasyon ve ekonomik değer kayıpları dolayısıyla ev sahibi ve kiracı arasında uyuşmazlıklar büyük artış göstermiştir. 5 Nisan 2023 tarihinde yayımlanan Resmî Gazete uyarınca kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk düzenlemesi getirilmiştir.[2] Söz konusu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle uygulanmaya başlanmıştır.

Hukukumuzda kabul edilen arabuluculuk kavramı ihtiyari ve zorunlu olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin İcra İflas Kanunu’na tabi uyuşmazlıkların haricindeki kira tespit ve tahliye davalarında arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Söz konusu uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk bir dava şartıdır.

Arabuluculuk sürecinin ne zaman başlatılacağına ilişkin olarak net bir görüş hakim değildir. İlk derece mahkemelerinin, arabuluculuğa dava açma süresi içerisinde başvurulması gerektiği, dava açma süresinin başlamadığı durumlarda arabuluculuğa başvurulmasının doğmamış hakkın kullanılması teşkil ettiği nedenleriyle davaları usulen reddettiği görülmektedir.[3] Bu tarz sorunların önüne geçilmesi açısından davanın açılma süresinde arabuluculuk müessesine başvurulması, kanuni boşluğun aleyhe değerlendirilmesi noktasında önleme mekanizması olarak işlev görecektir.[4]

Arabulucuya başvuru şahsen veya vekil aracılığıyla yapılmaktadır. Arabulucu, tarafların ortak anlaştığı kişi olabileceği gibi böyle bir anlaşma yoksa atama yapılarak belirlenir. Arabuluculuk sürecindeki oturumlarda yazılı tutanak tutularak yapılan görüşme kayda alınır. Son oturumun tutanağı arabuluculuğun zorunlu olduğu haller bakımından önem arz etmektedir. Tarafların arabuluculukta anlaşmaya varamadığı hallerde dava yoluna başvururken bu tutanağın sunulması davanın ön şartı olan arabuluculuk kurumunun işletildiğini gösterir.[5]

KAYNAKÇA

Atalı Murat, Ermenek İbrahim, Erdoğan Ersin, Medeni Usul Hukuku 2020

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

İcra İflas Kanunu

Türk Borçlar Kanunu

Türkiye Cumhuriyeti Resmî Gazete

[1] Bknz. TBK Geçici Madde 1- (Ek:8/6/2022-7409 md.) ve Geçici Madde 2-(Ek:14/7/2023-7456/23 md.)

[2] Bknz. İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Madde 37 https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/04/20230405-3.htm

[3] Karşıt görüş olarak; getirilen yeni düzenlemede herhangi bir süre öngörülmemiş olması, arabuluculuk faaliyetinin yargılama faaliyeti olmadığı için süreye tabi tutulamayacağı belirtilmektedir.

[4] Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı sürelerinin işlemeyeceğine dair bknz. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Madde 16-(2)

[5] Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Madde 18-1 (2) Dava Şartı Olarak Arabuluculuk: Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda

anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir.